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中古住宅購入秘伝 広島市安佐南区で家探しなら「らくらすホーム」TMCかわもと
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投稿日:2022.05.13 一覧に戻る

中古住宅を探している方へ

家探し、はじめの一歩 個別セミナー 担当の 代表 川本です。

興味ある物件に目が留まり、詳しく調べたり、購入のために受けた説明で「契約不適合免除」や「売主の、当物件に対する契約不適合責任は負いません」という意味合いの注釈に出会った経験はありませんか?

何じゃそれ?って 感じですよね。

中古住宅の購入契約を進めていくうちに、まれにある、この文言に出くわした時は、この説明をことさらに求めてください。

どの物件にも必ず書かれているわけではありません。ない場合も多くありますが見落とさないでほしいです。

気に入った中古住宅を購入することにして、購入後の生活をイメージするのは、夢あるシーンですね。

そこでそのイメージに警告を発しているのが「契約不適合免責」のフレーズです。

令和2年4月以降生まれた文言ですが、それ以前は瑕疵担保責任免責という言葉が使われていました。法律上の解説はここでは、スキップします。

要は、中古住宅を買った後、新たな生活を始められない重大な困りごとについての責任は負いませんよ、というメッセージなのです。

これってこれまでも中古住宅を買うときの一番の心配だったことですよね。

これを解消するために法律が改正されたわけですが、それをすり抜けるフレーズの登場となりました。 

安い物件だから承知のうえ、購入後に解体するので問題ない。十分な説明があり納得している。

これらの場合もありますが、見かけたらこだわって欲しいのです。

ここまで購入者目線での見方ですが、ひるがえって個人間売買として中古住宅を売却される方への目線で捉えてみます。

中古住宅を売却される方へ

自分または、家族が暮らしていた家を金銭対価と引き換えに、別の暮らしを始める目的の人の住まいとして引き渡すわけですが、売主と呼ばれる立場の責任がこれまでよりも明確に問われることになっています。

悪意は無いわけですが、新品でない家が新たに始まる暮らしに何事もなく耐えてくれるかどうか。

又、売渡し後のクレームについては個人として負える責任にも限界がある。

売る人、買う人それぞれが共通の部分で不安が発生する状況は、中古住宅(個人~個人)の売買における永遠のテーマであるのも分かりません。

それに白旗を上げて回避するフレーズが「契約不適合免責」になります。 

契約は当事者どうしの合意に基づきますので、特約としての記入をもって合意のうえ契約成立しているということで、水戸黄門の印籠のごとく「ははーっ」となって下さいていうことでしょうか。

せっかく買う人の夢、売る人の不安解消トラブル回避になるようにと決められた法律がこれにて一件落着ではなんかトホホな感じです。

個人どうしの不動産の売買は、売主、買主共に大きな金額にかかわる取引です。

損得、有利不利の利害がある中で成立する契約は、円満を目指しているものの、夢の世界のごとくかもわかりません。とはいえ私たちは、挑戦をすることにしました。

「脱 ! 契約不適合責任免責取引」

売却不動産としての中古住宅の取引を、媒介するにあたり目指すべき取引をコーディネートするためのベクトルを描いてみます。

私たちが推奨しているのは、中古住宅のインスペクションです。

近頃少しづつ聞かれ始めています。

インスペクションの説明は、ホームページ内で触れているところなので省きます。

中古住宅と呼ばれ価格評価が付けられ売買される時、らくらすホームではインスペクションを推奨し、そのデータを情報共有し、成約引き渡しに繋げることを目指しています。

但し、インスペクションが「脱! 契約不適合責任免責取引」の水戸黄門の印籠となりえる決定的なものかについては、残念ながら及ばないのが現実です。

更にインスペクションの中立性第三者性についてみた場合、取引に関与しながらこれが担保できるのか? の疑問を抱かれることも承知しています。

らくらすホームは、この二つをあえて受けて「脱 ! 契約不適合責任免責取引」に挑戦します。 

決して簡単なことではないですが、住宅を造るもの、治すもの、円満に過ごしてもらうための生業を続けるためにあえて、立ち向かおうと考えています。

その対処について、ひとつはインスペクションの中立性に関して、基本は、国が示しているガイドラインに準じる精神。

施工業も生業とするものとして、経年経過の住まいのリフォームを提供するものとして、家の状況と住まいとして機能するためのあるべき形を知ったうえでの理念をバックアップとして報告に盛り込みます。

売主様には、マイナス評価に繋がる指摘だけでなく、長所を活かせる提案が可能の場合は、主観を交えず加えます。

買主様には購入前の不安が極力解消できる報告内容となるよう故障部分については、原因究明と対処法や改修方法について分析します。

もう一方の取引への関与については、報告書の中立性を基に契約不適合を逃げないで家のあるべき姿になる方法にも仲介者として関与させてもらうことで、調整による解決を担える立場でもあると考えます。

制度設計上で評価すると、センターラインには位置しない独自の発想です。

家を造り、家を治し見守ってきた者が延長線上として家を売る時に果たす使命としてたどり着きました。

一方の仲介の立場であったり、取引に関与していない立場でのインスペクションにおいても、同様の理念で、その場での立場をわきまえたうえで「脱!契約不適合免責取引」を根差し挑戦したいと考えます。

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